北京市既有建筑改造消防设计审查工作指南及政策解析

一、核心政策框架

北京市以《北京市关于深化城市更新中既有建筑改造消防设计审查验收改革的实施方案》（京建发〔2021〕386号）为核心，构建了既有建筑改造消防设计审查的制度体系，配套出台多项实施细则和技术标准，形成“1+N”政策矩阵。

二、审查模式创新

1. 分类审查机制

   • 性能化设计适用：对使用功能改变或火灾危险性增加的改造工程（如商业改公寓、工业厂房改文创园区），允许采用消防性能化设计，通过专家评审论证替代部分刚性标准。

   • 既有标准适用：对不改变功能、不增加风险的工程（如外立面改造、内部装修），鼓励提升消防安全水平，确有困难的可按建成时标准设计，由注册建筑师签章负责。

2. 技术标准指引

   • 防火间距：历史建筑改造可适当放宽，但需增设防火墙或喷淋系统补偿。

   • 安全疏散：商业综合体改养老设施时，疏散宽度按现行标准1.2倍设计。

   • 动态修订《北京市既有建筑改造工程消防设计指南(试行)》，明确建筑防火、消防设施、电气安全等46项指标要求，例如：

三、实施细则与操作流程

1. 项目分级管理

   • 限额以下工程（投资额<100万元或建筑面积<500㎡）：不再单独消防验收备案，纳入限额以下小型工程监管。

   • 一般项目（如建筑面积300-2500㎡的商场、办公楼）：实行告知承诺制，建设单位签署承诺书后备案，住建部门按5%比例抽查履诺情况。

   • 重点项目（如超高层改造、历史建筑活化）：严格按《暂行规定》开展消防验收备案，组织专家评审性能化设计方案。

2. 验收与备案流程

   • 大型商业综合体改造可按防火分区逐步验收，缓解资金压力。

   • 特殊建设工程（如地铁上盖物业）验收时，重点核查防排烟系统、消防电梯等与图纸一致性。

   • 照图验收制度：以审查合格的消防设计文件为依据，竣工图需与现场一致，例如：

   • 分期验收机制：允许单体建筑分阶段申请消防验收，例如：

四、监管与信用约束

1. 防消协同监管

   • 某历史建筑改酒店项目，通过消防救援部门测试救援设施可达性后通过评审。

   • 联合评审：住建、消防救援部门参与性能化设计专家评审，例如：

   • 信用惩戒：对消防设施检测机构出具虚假报告的行为，纳入北京市建筑市场信用信息平台，限制投标资格。

2. 失信惩戒措施

   • 对未履行承诺或虚假承诺的建设单位，责令停用并追究法律责任，失信行为公示期不少于1年，期间不得适用告知承诺制。

五、技术支撑与服务保障

1. 专家库建设

   • 某储能电站改造项目，邀请电力行业专家评审电池舱防火间距设计。

   • 增补石化、新能源等领域专家，例如：

   • 专家论证需7名以上相关领域专家参与，结论经4/5以上同意方可通过。

2. 全过程指导服务

   • 主体结构施工阶段，核查钢结构防火涂料厚度是否符合设计要求。

   • 某老旧小区加装电梯项目，提前指导防火间距、疏散通道设计。

   • 前期咨询：住建部门提供消防设计要点培训，例如：

   • 施工监管：重点抽查防火分隔、隐蔽工程，例如：

六、典型案例与经验

• 朝阳区某商场改养老院：通过性能化设计，采用智能烟感系统替代部分喷淋覆盖，经专家评审后通过验收。

• 东城区历史建筑群改造：运用防火分隔墙、独立疏散楼梯等措施，在保留建筑风貌的同时满足消防安全要求。

七、政策动态与趋势

• 立法衔接：将实践成效纳入《北京市城市更新条例》，例如：

  • 明确平房院落消防技术标准，允许设置简易喷淋系统。

• 数字化监管：推广施工图数字化监管平台，实现消防设计文件全流程追溯。

北京市通过制度创新、技术赋能、信用约束“三位一体”模式，构建了既有建筑改造消防设计审查的闭环管理体系，为全国城市更新提供了“北京方案”。企业应密切关注政策动态，善用告知承诺制、专家评审等机制，平衡消防安全与改造效率。